Methodik

rendite-radar.ch berechnet Immobilienrenditen und Kapitalwerte nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen, wie sie im professionellen Makler- und Investorenumfeld in der Schweiz üblich sind. Die Anwendung kombiniert drei Analyseperspektiven, die in der Praxis ergänzend eingesetzt werden: Renditeanalyse, Szenarioanalyse und DCF-Modell.

Ziel ist nicht, eine einzelne „richtige" Zahl zu liefern, sondern die Bandbreite realistisch erwartbarer Resultate sichtbar zu machen und die Robustheit der Annahmen zu prüfen. Damit werden Fehleinschätzungen, Schönrechnerei und inadäquate Risiken frühzeitig erkannt.

Renditeanalyse (Ist-/Soll-Logik)

Die Renditeanalyse bildet die Grundlage der Beurteilung. Alle Werte werden durch den Nutzer selbst eingegeben bzw. aus den vorhandenen Unterlagen übernommen.

Ist-Mieterspiegel (realer Ertrag)

Analyse basiert ausschliesslich auf den effektiven Einnahmen.
Keine Korrekturen an den Mieten.
Eingegeben wird das Jahrestotal des Ist-Mieterspiegels ohne Nebenkosten.
Besteht kein realer Leerstand, wird keiner eingesetzt; je nach Marktsituation kann ein Leerstandsrisiko-Puffer genutzt werden.

Soll-Mieterspiegel (potenzieller Ertrag)

Soll-Mieten können eingegeben werden.
Wenn realistisch erreichbar, werden sie übernommen.
Wenn nicht realistisch, kann der Nutzer sie auf ein marktübliches Ist-Niveau begrenzen.
Bei Soll-Mieten wird zusätzlich ein Leerstandsrisiko berücksichtigt.

Unterhaltsstufen (CH-Standard)

Der bauliche Zustand wird über folgende branchenübliche Pauschalen abgebildet, die der Nutzer je nach Objekt wählt:

Neubau bis ca. 3 Jahre: 0.5 % des Kaufpreises
Normaler Zustand 3–25 Jahre: 1.0 %
Ältere, unsanierte Objekte: 2.0 %
Kernsanierte Liegenschaften: 1.0 %

Die Pauschalen umfassen Unterhalt, Verwaltung, Versicherungen und Bewirtschaftung. Der Leerstand (real oder Risiko) wird separat ausgewiesen.

Szenarioanalyse

Die Szenarioanalyse zeigt, wie stabil ein Objekt unter unterschiedlichen Marktbedingungen bleibt. Sie macht sichtbar, wie empfindlich die Rendite auf Änderungen bei Ertrag, Kosten oder Zinsen reagiert.

Typische Szenarien:

Optimistisch: leichte Mietsteigerung, tiefer Leerstand, stabile Kosten
Realistisch: marktübliche Annahmen
Konservativ: höhere Zinsen, tieferer Ertrag, erhöhter Unterhalt

Alle Parameter können vom Nutzer angepasst werden. Es geht nicht um eine „richtige Zahl", sondern darum:

„Hält das Objekt auch unter Druck stand?"

DCF-Modell (Discounted Cashflow)

Das DCF-Modell ermittelt den heutigen Wert einer Immobilie auf Basis der künftig erwarteten Zahlungsströme.

rendite-radar.ch verwendet eine praxisorientierte DCF-Light-Version, wie sie von Maklern und Kleininvestoren real angewendet wird – klar strukturiert, ohne akademische Komplexität und mit real verfügbaren Eingabegrössen.

Berücksichtigt werden unter anderem:

erwartete Mieterträge und deren Entwicklung
Unterhalt, Sanierungen, Bewirtschaftung
Finanzierungskosten
Marktrisiken
Diskontierungszinssatz

Der DCF-Wert zeigt, ob der Kaufpreis über, unter oder im Einklang mit dem wirtschaftlichen Wert liegt.

Ableitbare Erkenntnisse

Durch die Kombination der drei Modelle lassen sich u. a. folgende Fragen beantworten:

Ist der Nettoertrag realistisch und marktgerecht?
Wie zinssensitiv ist das Objekt?
Ist die Soll-Miete erreichbar?
Wie wirken sich Unterhalt und Instandhaltung aus?
Ist der Kaufpreis im Verhältnis zum DCF-Wert gerechtfertigt?
Ist die Eigenkapitalrendite unter konservativen Annahmen tragfähig?
Wie stabil bleibt der Cashflow über den Anlagehorizont?

Die Methodik ist bewusst sachlich, konservativ und transparent gehalten.

Hinweis

rendite-radar.ch ersetzt keine individuelle Bewertung, bietet aber eine reproduzierbare, unabhängige Entscheidungsgrundlage. Alle Eingaben bleiben für den Nutzer nachvollziehbar.