Methodik zur Beurteilung von Renditeobjekten

RenditeRadar ist ein praxisorientiertes, vereinfachtes Online-Werkzeug zur Beurteilung von Schweizer Renditeobjekten und Mietobjekten. Die Anwendung kombiniert drei Analyseperspektiven: den Basic-Kurzcheck mit Mietrendite, Netto-Rendite, Eigenkapitalrendite und Immobilien-Cashflow, ein 10-Jahres-Szenario sowie DCF Light.

Ziel ist nicht, einen verbindlichen Markt- oder Verkehrswert zu liefern, sondern Auswirkungen Ihrer Eingaben und Annahmen nachvollziehbar sichtbar zu machen. RenditeRadar ersetzt weder ein Verkehrswertgutachten noch eine Due Diligence oder Anlage-, Steuer- und Rechtsberatung.

Renditeanalyse (Ist-/Soll-Logik)

Die Renditeanalyse bildet die Grundlage der Beurteilung. Alle Werte werden durch den Nutzer selbst eingegeben bzw. aus den vorhandenen Unterlagen übernommen.

Ist-Mieterspiegel (realer Ertrag)

Analyse basiert ausschliesslich auf den effektiven Einnahmen.
Keine Korrekturen an den Mieten.
Eingegeben wird das Jahrestotal des Ist-Mieterspiegels ohne Nebenkosten.
Besteht kein realer Leerstand, wird keiner eingesetzt; je nach Marktsituation kann ein Leerstandsrisiko-Puffer genutzt werden.

Soll-Mieterspiegel (potenzieller Ertrag)

Soll-Mieten können eingegeben werden.
Wenn realistisch erreichbar, werden sie übernommen.
Wenn nicht realistisch, kann der Nutzer sie auf ein marktübliches Ist-Niveau begrenzen.
Bei Soll-Mieten wird zusätzlich ein Leerstandsrisiko berücksichtigt.

Unterhaltsstufen (CH-Standard)

Der bauliche Zustand wird über folgende branchenübliche Pauschalen abgebildet, die der Nutzer je nach Objekt wählt:

Neubau bis ca. 3 Jahre: 0.5 % des Kaufpreises
Normaler Zustand 3–25 Jahre: 1.0 %
Ältere, unsanierte Objekte: 2.0 %
Kernsanierte Liegenschaften: 1.0 %

Die Pauschalen umfassen Unterhalt, Verwaltung, Versicherungen und Bewirtschaftung. Der Leerstand (real oder Risiko) wird separat ausgewiesen.

Szenarioanalyse

Die Szenarioanalyse zeigt, wie stabil ein Objekt unter unterschiedlichen Marktbedingungen bleibt. Sie macht sichtbar, wie empfindlich die Rendite auf Änderungen bei Ertrag, Kosten oder Zinsen reagiert.

Typische Szenarien:

Optimistisch: leichte Mietsteigerung, tiefer Leerstand, stabile Kosten
Realistisch: marktübliche Annahmen
Konservativ: höhere Zinsen, tieferer Ertrag, erhöhter Unterhalt

Alle Parameter können vom Nutzer angepasst werden. Es geht nicht um eine „richtige Zahl", sondern darum:

„Hält das Objekt auch unter Druck stand?"

DCF-Modell (Discounted Cashflow)

Das DCF-Modell ermittelt den heutigen Wert einer Immobilie auf Basis der künftig erwarteten Zahlungsströme.

RenditeRadar verwendet ein praxisorientiertes, vereinfachtes DCF-Light-Modell – klar strukturiert, ohne institutionelle Modellkomplexität und mit verfügbaren Eingabegrössen.

Berücksichtigt werden unter anderem:

erwartete Mieterträge und deren Entwicklung
Unterhalt, Sanierungen, Bewirtschaftung
Finanzierungskosten
Marktrisiken
Diskontierungszinssatz

Der modellierte DCF-Wert zeigt, wie der eingegebene Kaufpreis im Verhältnis zu den angenommenen künftigen Cashflows steht. Er ist kein festgestellter Verkehrs- oder Marktwert.

Ableitbare Erkenntnisse

Durch die Kombination der drei Modelle lassen sich u. a. folgende Fragen beantworten:

Ist der Nettoertrag realistisch und marktgerecht?
Wie zinssensitiv ist das Objekt?
Ist die Soll-Miete erreichbar?
Wie wirken sich Unterhalt und Instandhaltung aus?
Ist der Kaufpreis im Verhältnis zum DCF-Wert gerechtfertigt?
Ist die Eigenkapitalrendite unter konservativen Annahmen tragfähig?
Wie stabil bleibt der Cashflow über den Anlagehorizont?

Die Methodik ist bewusst sachlich, konservativ und transparent gehalten.

Hinweis

RenditeRadar bietet eine reproduzierbare, unverbindliche Entscheidungshilfe auf Basis der Nutzereingaben. Es ersetzt keine individuelle Objektprüfung, kein Verkehrswertgutachten und keine Anlageberatung.