Warum die saubere Trennung wichtig ist

In vielen Exposés taucht der Leerstand maximal als Bemerkung auf – oft ohne klare Zahlen, noch seltener mit einer sauberen Trennung zwischen aktuellem Leerstand und künftigen Risiken. Für eine seriöse Renditeanalyse braucht es beides:

• den heutigen, effektiven Leerstand
• das künftige Leerstandsrisiko in Prozent

Wer beides vermischt oder ignoriert, überschätzt die Sicherheit der Mieterträge und unterschätzt das Risiko im Cashflow.

Effektiver Leerstand: CHF und % des Mieterspiegels

Der effektive Leerstand zeigt, welche Flächen aktuell nicht vermietet sind und damit im Ist-Mieterspiegel nicht tragen. Entscheidend sind:

• Leerstand in CHF pro Jahr
• Anteil des Leerstands in % der Ist-Mieterträge

Im rendite-radar wird der effektive Leerstand separat erfasst. So wird sichtbar, wie viel Ertrag tatsächlich fliesst – und wie viel auf dem Papier steht, aber nicht hereinkommt.

Ein hoher effektiver Leerstand ist ein Warnsignal: Er zeigt, dass das Objekt aktuell nicht vollständig trägt. Das wirkt sich direkt auf Cashflow, Eigenkapitalrendite und Tragbarkeit aus.

Leerstandsrisiko: was in Zukunft droht

Das Leerstandsrisiko ist eine Schätzung, wie viel Mietertrag in Zukunft ausfallen könnte – etwa durch Mieterwechsel, Marktveränderungen oder strukturelle Probleme.

Im rendite-radar wird das Leerstandsrisiko als Prozentsatz auf den Soll-Mieterspiegel angewendet. Typische Werte:

• 1–2 % bei stabilen, gut vermieteten Objekten
• 3–5 % bei älteren Objekten oder schwächeren Lagen
• 5–10 % bei Problemliegenschaften oder unsicheren Märkten

Das Risiko wird nicht mit dem effektiven Leerstand vermischt, sondern separat ausgewiesen. So bleibt klar, was heute ist – und was morgen drohen könnte.

Typische Fehler bei Leerstand und Risiko

• Leerstand ignorieren: Viele Exposés zeigen nur den Soll-Mieterspiegel. Der tatsächliche Leerstand wird verschwiegen oder als „temporär" abgetan.
• Leerstand und Risiko vermischen: Wer beides in eine Zahl packt, verliert den Überblick. Der aktuelle Zustand und das künftige Risiko sind unterschiedliche Grössen.
• Kein Risikopuffer: Wer mit 0 % Leerstandsrisiko rechnet, plant ohne Reserve. Das geht gut – bis es nicht mehr geht.
• Übertriebener Optimismus: „Die Wohnung wird schnell wieder vermietet" ist kein Argument, sondern Hoffnung.

Wie der rendite-radar damit arbeitet

Im rendite-radar geben Sie beide Werte separat ein:

• Effektiver Leerstand in CHF (aktuell nicht vermietete Flächen)
• Leerstandsrisiko in % (künftiger Puffer auf Soll-Mieten)

Die App berechnet dann:

• Ist-Ertrag nach Abzug des effektiven Leerstands
• Soll-Ertrag nach Abzug des Leerstandsrisikos
• Cashflow, Renditen und Tragbarkeit auf Basis realistischer Erträge

So sehen Sie sofort, wie robust das Objekt ist – und wie stark die Rendite von optimistischen Annahmen abhängt.

Was Sie daraus ableiten können

Mit der getrennten Betrachtung von Leerstand und Leerstandsrisiko können Sie:

• Exposés kritisch prüfen und versteckte Risiken erkennen
• Objekte vergleichen, die unterschiedliche Leerstandssituationen haben
• realistisch einschätzen, wie sicher der Cashflow ist
• mit Banken und Verkäufern auf Augenhöhe verhandeln

Der rendite-radar liefert Ihnen dafür keine Hochglanz-Story, sondern eine nüchterne Grundlage, auf der Sie Ihre Entscheidung treffen können.