rendite-radar.ch

Schnellbeurteilung von Renditeobjekten in der Schweiz

DCF Light:
Barwert der Cashflows über 10 Jahre

Kurzfassung

Eine einzelne Renditezahl sagt wenig aus. Entscheidend ist, wie sich ein Objekt über einen Zeitraum von mehreren Jahren verhält. Der rendite-radar rechnet deshalb mit Szenarien über 10 Jahre, um zu zeigen, wie sich Ertrag, Kosten und Finanzierung in realistischen Marktentwicklungen verändern.

Im DCF-Light-Modul werden unter anderem berücksichtigt:

  • jährlicher Netto-Cashflow nach Unterhalt und Leerstand
  • Zinskosten und Eigenkapitalstruktur
  • realistische Miet- und Kostenentwicklung über 10 Jahre
  • ein Exitwert am Ende der Haltedauer
  • ein frei wählbarer Diskontierungssatz

Die App zeigt:

  • Barwert der Cashflows über 10 Jahre
  • implizite Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital
  • Sensitivität gegenüber Diskontierungssatz und Annahmen

Ergebnis:
Eine pragmatische DCF-Sicht für Praktiker – transparent, nachvollziehbar und ohne Modell-Ballast.

Warum ein DCF-Light-Modell sinnvoll ist

Die klassische Discounted-Cashflow-Methode (DCF) wird in der institutionellen Immobilienbewertung eingesetzt, um den heutigen Wert zukünftiger Zahlungsströme zu ermitteln. Das Problem: Viele dieser Modelle sind komplex, intransparent und setzen Annahmen voraus, die in der Praxis schwer zu greifen sind.

Das DCF-Light-Modell im rendite-radar vereinfacht diesen Ansatz, ohne die Grundlogik zu verlieren:

  • Fokus auf die wesentlichen Cashflow-Grössen
  • Verständliche Eingabewerte statt akademischer Parameter
  • Transparente Berechnung, die nachvollzogen werden kann
  • Praxisorientierte Ergebnisse statt Scheinpräzision

Das Ziel ist nicht, eine exakte Zahl zu liefern, sondern eine fundierte Einschätzung, ob der Kaufpreis im Verhältnis zu den erwarteten Cashflows steht.

Was im DCF Light über 10 Jahre abgebildet wird

Das Modell bildet die folgenden Grössen über einen 10-Jahres-Horizont ab:

  • Mietertrag: Jahres-Ist-Mieten, optional mit jährlicher Steigerung
  • Leerstand: Effektiver Leerstand heute + künftiges Leerstandsrisiko
  • Unterhalt: Pauschale in % des Kaufpreises, je nach Zustand
  • Finanzierung: Zinssatz, Eigenkapitalquote, Amortisation
  • Exitwert: Geschätzter Verkaufspreis nach 10 Jahren
  • Diskontierungssatz: Frei wählbar, typisch 4–6 %

Aus diesen Grössen berechnet die App den Netto-Cashflow pro Jahr und diskontiert ihn auf den heutigen Wert.

Wie der rendite-radar DCF Light rechnet

Die Berechnung folgt der klassischen DCF-Logik in vereinfachter Form:

  1. Netto-Cashflow pro Jahr: Mietertrag minus Leerstand, Unterhalt und Zinskosten
  2. Diskontierung: Jeder jährliche Cashflow wird auf den heutigen Wert abgezinst
  3. Exitwert: Der geschätzte Verkaufspreis nach 10 Jahren wird ebenfalls diskontiert
  4. Barwert: Summe aller diskontierten Cashflows plus diskontierter Exitwert

Das Ergebnis zeigt, ob der heutige Kaufpreis im Verhältnis zu den erwarteten Rückflüssen steht – oder ob Sie zu viel bezahlen.

Unterschied zu institutionellen DCF-Modellen

Institutionelle Bewertungsmodelle arbeiten oft mit:

  • detaillierten Mietvertragsanalysen
  • objektspezifischen Risikozuschlägen
  • komplexen Kapitalisierungs- und Diskontierungssätzen
  • Szenarien für Marktentwicklung, Inflation, Zinsentwicklung

Das DCF-Light-Modell verzichtet bewusst auf diese Komplexität. Es richtet sich an Praktiker, die eine schnelle, nachvollziehbare Einschätzung brauchen – nicht an institutionelle Investoren mit eigenen Bewertungsteams.

Der Vorteil: Sie verstehen, was gerechnet wird. Der Nachteil: Es ersetzt keine professionelle Bewertung für grössere Transaktionen.

Typische Einsatzfälle

Das DCF-Light-Modell eignet sich besonders für:

  • Ersteinschätzung: Ist der Kaufpreis im Verhältnis zu den Cashflows plausibel?
  • Verhandlungsvorbereitung: Mit welchen Argumenten kann ich den Preis verhandeln?
  • Sensitivitätsanalyse: Wie reagiert der Barwert auf Zinsänderungen oder tiefere Mieten?
  • Vergleich von Objekten: Welches Objekt hat das bessere Cashflow-Profil?

Der rendite-radar liefert Ihnen dafür keine Hochglanz-Bewertung, sondern eine nüchterne Rechnung, mit der Sie fundiert entscheiden können.

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