DCF Light:
Barwert der Cashflows über 10 Jahre

Kurzfassung

DCF Light ergänzt die Renditebeurteilung eines Schweizer Renditeobjekts um eine vereinfachte Barwertsicht. RenditeRadar diskontiert modellierte Immobilien-Cashflows aus dem 10-Jahres-Szenario und einen Residualwert, damit Sie den eingegebenen Kaufpreis mit Ihren Annahmen vergleichen können.

In DCF Light werden unter anderem berücksichtigt:

jährlicher Netto-Cashflow nach Unterhalt und Leerstand
Zinskosten und Eigenkapitalstruktur
realistische Miet- und Kostenentwicklung über 10 Jahre
ein Exitwert am Ende der Haltedauer
ein frei wählbarer Diskontierungssatz

Die App zeigt:

Barwert der Cashflows über 10 Jahre
implizite Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital
Sensitivität gegenüber Diskontierungssatz und Annahmen

Ergebnis:
Eine pragmatische DCF-Sicht für Praktiker – transparent, nachvollziehbar und ohne Modell-Ballast.

Warum ein DCF-Light-Modell sinnvoll ist

Die klassische Discounted-Cashflow-Methode (DCF) wird in der institutionellen Immobilienbewertung eingesetzt, um den heutigen Wert zukünftiger Zahlungsströme zu ermitteln. Das Problem: Viele dieser Modelle sind komplex, intransparent und setzen Annahmen voraus, die in der Praxis schwer zu greifen sind.

Das DCF-Light-Modell in RenditeRadar vereinfacht diesen Ansatz, ohne die Grundlogik zu verlieren:

Fokus auf die wesentlichen Cashflow-Grössen
Verständliche Eingabewerte statt akademischer Parameter
Transparente Berechnung, die nachvollzogen werden kann
Praxisorientierte Ergebnisse statt Scheinpräzision

Das Ziel ist keine exakte oder verbindliche Wertermittlung, sondern eine nachvollziehbare Einschätzung, wie der Kaufpreis im Verhältnis zu den modellierten Cashflows steht.

Was im DCF Light über 10 Jahre abgebildet wird

Das Modell bildet die folgenden Grössen über einen 10-Jahres-Horizont ab:

Mietertrag: Jahres-Ist-Mieten, optional mit jährlicher Steigerung
Leerstand: Effektiver Leerstand heute + künftiges Leerstandsrisiko
Unterhalt: Pauschale in % des Kaufpreises, je nach Zustand
Finanzierung: Zinssatz, Eigenkapitalquote, Amortisation
Exitwert: Geschätzter Verkaufspreis nach 10 Jahren
Diskontierungssatz: Frei wählbar, typisch 4–6 %

Aus diesen Grössen berechnet die App den Netto-Cashflow pro Jahr und diskontiert ihn auf den heutigen Wert.

Wie RenditeRadar DCF Light rechnet

Die Berechnung folgt der klassischen DCF-Logik in vereinfachter Form:

Netto-Cashflow pro Jahr: Mietertrag minus Leerstand, Unterhalt und Zinskosten
Diskontierung: Jeder jährliche Cashflow wird auf den heutigen Wert abgezinst
Exitwert: Der geschätzte Verkaufspreis nach 10 Jahren wird ebenfalls diskontiert
Barwert: Summe aller diskontierten Cashflows plus diskontierter Exitwert

Das Ergebnis zeigt, ob der heutige Kaufpreis im Verhältnis zu den erwarteten Rückflüssen steht – oder ob Sie zu viel bezahlen.

Unterschied zu institutionellen DCF-Modellen

Institutionelle Bewertungsmodelle arbeiten oft mit:

detaillierten Mietvertragsanalysen
objektspezifischen Risikozuschlägen
komplexen Kapitalisierungs- und Diskontierungssätzen
Szenarien für Marktentwicklung, Inflation, Zinsentwicklung

Das DCF-Light-Modell verzichtet bewusst auf diese Komplexität. Es richtet sich an Praktiker, die eine schnelle, nachvollziehbare Einschätzung brauchen – nicht an institutionelle Investoren mit eigenen Bewertungsteams.

Der Vorteil: Sie verstehen, was gerechnet wird. Die Grenze: DCF Light ersetzt weder ein Verkehrswertgutachten noch eine professionelle Bewertung oder Anlageberatung.

Typische Einsatzfälle

Das DCF-Light-Modell eignet sich besonders für:

Ersteinschätzung: Ist der Kaufpreis im Verhältnis zu den Cashflows plausibel?
Verhandlungsvorbereitung: Mit welchen Argumenten kann ich den Preis verhandeln?
Sensitivitätsanalyse: Wie reagiert der Barwert auf Zinsänderungen oder tiefere Mieten?
Vergleich von Objekten: Welches Objekt hat das bessere Cashflow-Profil?

RenditeRadar liefert dafür eine nüchterne, unverbindliche Modellrechnung auf Basis Ihrer Eingaben und Annahmen.

DCF Light:Barwert der Cashflows über 10 Jahre